Vale a Pena Investir em XPLG11 para 2025?
Introdução
O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11) é um dos fundos imobiliários mais conhecidos no segmento de logística no Brasil. Focado em oferecer rendimentos consistentes e potencial de valorização, o fundo atrai investidores interessados em diversificação e estabilidade. Mas, com a chegada de 2025, surge a dúvida: XPLG11: vale a pena investir em 2025? Neste artigo, exploraremos os detalhes do fundo, desempenho, e suas perspectivas.
Visão Geral
O XPLG11, lançado em 2018, é gerido pela XP Vista Asset Management e possui uma estratégia de gestão ativa focada na aquisição e exploração comercial de empreendimentos logísticos e industriais. O fundo tem como objetivo gerar valor por meio da gestão eficiente de ativos e contratos de locação.
Portfólio de Ativos
Atualmente, o XPLG11 possui 1,1 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), distribuídos em 28 imóveis localizados nas principais regiões do Brasil.
| Ativo | Localização | ABL (m²) | Tipo de Contrato | Vacância |
|---|---|---|---|---|
| CD Leroy Merlin | Cajamar, SP | 110.209 | Atípico | 0,0% |
| CD Mercado Livre | Perus, SP | 66.377 | Atípico | 0,0% |
| Complexo Cone Multimodal | Cabo de Santo Agostinho, PE | 183.052 | Atípico | 1,2% |
Com contratos atípicos representando 61% da receita, o fundo garante maior previsibilidade e resiliência em seu fluxo de caixa.
Desempenho Financeiro
Em novembro de 2024, o XPLG11 distribuiu R$ 0,78 por cota, o que equivale a um Dividend Yield anualizado de 9,96%, com base no preço de mercado da cota (R$ 94,00). O fundo também registrou um patrimônio líquido de R$ 3,5 bilhões, refletindo sua robustez financeira.
Gestão e Estratégia
A gestão do XPLG11 se destaca pela abordagem ativa, com reciclagem de ativos e aquisições estratégicas. Um exemplo é a venda do imóvel WT Technology Park II, que gerou um ganho de capital significativo e reforçou o caixa do fundo. Adicionalmente, o fundo segue investindo na expansão de empreendimentos como o Especulativo Extrema, em Minas Gerais, consolidando sua posição no setor.
Análise de Mercado de XPLG11
Setor Logístico
- Crescimento da Demanda: Em 2023, a demanda por galpões logísticos cresceu 18%, impulsionada pelo comércio eletrônico.
- Taxa de Vacância Reduzida: A vacância média do setor é de apenas 4,8%, indicando alta ocupação e atratividade.
- Localização Estratégica: Imóveis próximos a grandes centros urbanos, como os de São Paulo, apresentam alta procura, beneficiando fundos como o XPLG11.
Perspectivas para 2025
- Impacto Macroeconômico: Mesmo com a Selic acima de 12%, fundos logísticos permanecem atrativos devido à previsibilidade dos contratos atípicos.
- Expansão de Ativos: Projetos em andamento, como o Especulativo Extrema, devem adicionar cerca de 17.000 m² à ABL em 2025.
- Valorização Imobiliária: A demanda crescente por galpões deve continuar impulsionando o valor dos ativos logísticos.
Comparativo com Concorrentes
| Indicador | XPLG11 | BTLG11 | HGLG11 |
|---|---|---|---|
| Dividend Yield | 9,96% | 9,71% | 8,7% |
| Vacância Física | 1,2% | 1,4% | 4,8% |
| P/VP | 0,84x | 0,95x | 0,97x |
| Patrimônio Líquido | R$ 3,5 bi | R$ 4,1 bi | R$ 5,3 bi |
| ABL Total | 1,1 mi m² | 1,3 mi m² | 1,5 mi m² |
O XPLG11 se destaca pelo maior Dividend Yield e menor P/VP, o que pode indicar uma oportunidade para investidores.
Projeção de Dividendos e Preço-Alvo
Dividendos para 2025
Com base no histórico recente, projeta-se um rendimento médio de R$ 0,80 por cota em 2025, totalizando um Dividend Yield anual de 10,2%, considerando a cotação atual de R$ 94,00.
Previsões de Preço-Alvo
- XP Investimentos: R$ 105,00
- BTG Pactual: R$ 102,00
- Genial Investimentos: R$ 100,00
Projeções para o IFIX
Após uma queda de 9,85% em 2024, o IFIX deve apresentar uma recuperação em 2025, com expectativa de alta de 6%, sustentada pela estabilização das taxas de juros e maior atratividade dos fundos imobiliários.
Riscos e Considerações
Vacância e Contratos
Embora a vacância física do XPLG11 seja baixa, a concentração de contratos atípicos pode limitar a flexibilidade para ajustes nos valores de locação.
Concentração Regional
Com grande parte dos ativos concentrados no Sudeste, o fundo está exposto a riscos econômicos regionais específicos.
Conclusão
Com uma gestão ativa, um portfólio diversificado e perspectivas positivas para o setor logístico, investir em XPLG11 se apresenta como uma opção sólida para investidores em 2025. Contudo, como qualquer investimento, é essencial avaliar os riscos e alinhar a escolha ao perfil e aos objetivos do investidor.
Investir em XPLG11 é uma decisão pessoal e esse artigo não é recomendação de investimento!
